梅林片区二手房潜力巨大

梅林位于福田北区，素有“福田的后花园”之美誉，这里有上下梅林开放式大型文体公园，梅林生态公园，梅林荔枝园及梅林水库，带给梅林人无限的休闲空间，片区的发展越来越吸引置业者的目光。

交通改善带来佳讯

据统计，梅林片区是福田区居住人口最密集、也是市内最大的白领聚居区之一，拥有近30万人口。在这30万人口中，其中租房住的白领、蓝领几近过半，另有5万人是公务员；60％以上拥有大专以上文化，月收入平均在4000元以上。

由于受市场因素和福田中心区开发建设的影响，原先早期以工业区为主的用地功能已逐渐转变为以居民区为主，与此同时，交通改善工程的不断推进，给饱尝塞车之苦的梅林片区居民送来了佳讯。

近年来，已经成为中心区和华强北区的次级辐射带的梅林片区，聚集了大批在华强北工作的白领在梅林置业或居住。事实上，中心区的西移，使得紧邻中心区的梅林不仅仅只是华强北的辐射区，更成为中心区的一级辐射地带，区位优势日益显现。中心区规划居住人口为70万，而目前中心区所剩余的可开发用地日益减少，住宅用地非常有限。一旦中心区的人口趋于饱和，必然向周边地区扩散，梅林片区作为中心区的一级辐射区，素来承担着CBD白领居住生活的功能，未来将分流中心区的大量人口是可以预见的，因此梅林片区地产与中心区接轨的趋势将来越明显。

地铁四号线带来增值前景

总体来讲，早期梅林片区的开发还是比较平静，而随着梅林一村等大型住宅区建成竣工之后，梅林内外配套的不断完善，以及政府推出的进行城中村的改造等多重利好因素的出现，使得这个与中心区联系最为紧密的片区的区位价值正逐步得以显现。

梅林片区的购房者以白领为主，许多周边片区的人士，已经习惯并喜欢上该片区的生活环境。而政策性住房居住的大多是白领人群，并且该片区各项配套不断完善以及楼价适中，使梅林成为这批人购房的首选之地。

近几年梅林片区开始逐渐涌现中小规模精品楼盘。2004年华府馨居、翰岭院面市，2005年之后尚书苑、逸园等相继进入市场，单身公寓、一房、两房成为主力户型，获得市场认可，并在梅林掀起中小户型之风。2005年初福田区宣布将投入300亿元进行城中村改造，上下梅林在改造之列。同时以梅林一村为代表的梅林二手楼交易明显旺盛起来，普遍看好地铁四号线可能带来的增值前景。

南山中心区成交活跃

南山中心区的二手房，与其他区域拥有明显优势：规划优越、楼龄短，没有繁杂的农民房和喧哗的商贸区。该区的住宅大部分是2000年后入伙的新楼盘，与前海片区相比，南山中心区没有大片的农民房，也没有货柜车的噪音干扰；较之后海片区，中心区的交通更为方便，生活、商业配套更加完善。同时，片区教育配套优越，南山一直以来都是深圳的教育基地，其文化氛围浓厚。

据泛城租售网南山区分区经理郑咏梅介绍，该区域由于区域优势明显，买卖成交明显比去年同期活跃，成交主力户型为100平方米的2房、3房，买家以自住客为主，业主则多为换房客。片区内多数楼龄短的楼盘均价已升到14000元／平方米，价格节节攀升。

由于区内楼龄较短的楼盘售价较高，而楼龄超过5年的楼盘较少，使得这部分楼盘颇受工薪阶层的青睐，代表性楼盘有海珠城、后海花园和南油AB区。

该区商业繁荣，吸引了不少白领在此租房，所以小户型出租率高，租金回报率一般可以有6％以上，但大户型住宅稍逊，租金回报率只有3~4％。

白沙岭楼市疯狂

如果说华侨城是旅游和房地产的完美结合，那么白沙岭片区就是教育和房地产相结合的典范。白沙岭片区拥有的教育环境是深圳其他区域难以企及的，在教育设施的带动下，白沙岭片区的二手楼市场受到置业者的广泛关注，并再一次让白沙岭楼市疯狂。

白沙岭片区位于华强北商圈北部，被称为深圳的教育基地，是深圳少有的学校集中区域，在几平方公里的区域内，集中了深圳市实验学校的幼儿部、小学部、初中部、中学部，同时还有百花小学、荔园小学、深圳艺术学校以及长城幼儿园、蓝天一幼等两所幼儿园。

随着家长对孩子教育的重视程度进一步加强，家长都希望给孩子提供更好的教育环境，白沙岭拥有的教育资源受到广大家长的瞩目，并吸引了越来越多的置业者为了孩子的教育来这里买房。据统计，白沙岭的置业者当中有80％是出于教育目的才来这里购房。

据调查，实验学校小学部大概有1800名学生，每个年级大概300名学生，目前一年级大概有200名学生开始有地域限制；初中部大概有1500名学生，每个年级大概500名学生，这些都是有地域限制的，如果要进入初中部读书差不多就要在孩子读小学四年级之前开始这里购房。

从世华地产位于该片区的地铺了解到，为了能让孩子在这里读书，很多家长想在这里买房，白沙岭住宅的需求量异常庞大，但市场供给量却非常有限，业主很少放盘，这样一来，供需矛盾极为突出，楼价也在供需的作用下水涨船高。据统计，从2006年4月份到目前为止，片区价格整体上涨幅度超过36％，部分物业涨幅超过40％。事实上，尽管价格大幅上涨了，但楼市因为放盘太少而很少有成交，白沙岭楼市似乎是有价无市。

据悉，随着对实验学校小学部一年级进入门槛的调整，被指定的南天大厦和国城花园更加炙手可热，住宅价格在短期内飞涨，其疯狂程度让人难以接受。

罗湖片区自住投资两相宜

一季度罗湖区二手楼市场整体发展较好，成交非常活跃，与此同时，价格也明显上涨。罗湖口岸片区成为一季度罗湖区典型的热点片区，它所拥有的交通及地理优势吸引了众多香港客户前来置业，特别是片区中的一些楼盘被认为是自住投资两相宜。

楼价最“实在”的区域

今年一季度，罗湖区的二手楼市场总体发展较好，无论是成交价格还是成交量，都上升到了一个新的高度，其发展趋势和2006年同期如出一辙，特别是到了3月份成交量大幅增长，价格也明显上涨。

成交量增长的同时，罗湖区的楼价也同步上涨，一季度罗湖的整体均价达到8722元／平方米，与去年同期相比增长27％左右。罗湖区是深圳发展最早的区域，也是发展比较成熟的区域，尽管一季度价格出现明显上涨。但相对福田、南山、宝安等区域而言，罗湖的楼价表现的相对稳定，罗湖被认为是深圳楼价最“实在”的区域。

通过调研并结合世华地产一季度罗湖的成交数据显示，一季度罗湖的成交价格主要集中在6000~10000元／平方米。

口岸片区有了新的利好

罗湖口岸片区发展较早，居住设施设备成熟，商业、娱乐业、餐饮业、酒店业极为非常发达。无论是白天黑夜，这里都呈现出繁荣的景象，成为都市人消费休闲购物的天堂。罗湖口岸片区也成为港人深圳置业的首选区域，特别是这里8％左右的高租金回报率，吸引了众多投资客，其中香港投资客占了70％。

罗湖口岸片区的房地产业发展得也比较早，围绕在口岸周边的这些高楼大厦很多都有十来年的历史，但是依然受到大批置业者的喜爱，特别是受到香港客户的青睐，其中最重要的原因是因为它的位置优势。从物业本身来说，这里的物业普遍以小户型为主，实用率高，比较符合香港客户的需求。从价格来看，口岸附近的住宅价格相对较低并且相对稳定，相对香港高楼价而言更是不可同日而语。

今年两会期间通过的“物权法”草案规定“住宅建设用地使用权届满的可以自动续期”，这对于居住者来说意味着自己的房子拥有了更长时间的使用权，这对于口岸楼龄较长的住宅来说无疑是一个利好。

彩田南片区房价在高位运行

彩田南片区地处福田CBD周边的黄金地带，地理位置极为优越，片区住宅受到广大消费者的追捧，价格快速上涨，投资非常活跃。由于租赁市场极为庞大，吸引了大批投资者，目前片区的中长期投资比例达到80％。

发展已经相对成熟

彩田南片区指的是福田CBD东南部分、北临深南大道、南接滨河大道、东边紧邻中心公园的区域。彩田南片区是福田发展较早的一个区域，目前居住配套已经非常完备。片区交通也非常便利，周边道路四通八达，片区内还通有地铁。由于零距离接触福田CBD，属于CBD的一级辐射区域，所以地理位置极为优越。

彩田南片区是上个世纪80年代开始开发，发展到现在已经相对成熟，目前片区内拥有多个写字楼，很多公司在这里办公，另外片区内还有部分商住楼以及政府办公楼。彩田南片区的住宅主要集中在彩田路和福华路两边，其中有像福华新村、中深花园这样的安居房，以及彩福大厦、彩虹新都、彩田名苑等商品房，这些楼盘目前在三级市场上的成交都比较活跃。

需供比例超过2：1

从世华地产位于该片区的地铺了解到，彩田南片区的这些住宅楼由于地理位置优越，居住环境好，一直以来都受到广大客户的追捧，特别是在福田CBD以及华强北上班的白领很多都希望在这里购房，这里距上班地点近，出行搭公交车和地铁也都非常方便。目前该片区楼市的需求量非常庞大，但是盘源非常少，供需矛盾突出，需求和供给比例超过2：1。

彩田南片区的二手楼市场是随着中心区的崛起而不断发展起来的，近几年来片区的楼价在中心区及地铁的影响下突飞猛进。据统计，今年4月份，片区的整体楼价同比涨幅在50％左右，快速上涨的楼价成就了一批批投资者，目前片区楼价已经在高位运行。

彩田南片区由于临近CBD，住宅的租赁需求非常大，租赁成交也很活跃，调查显示，目前片区的投资比例超过80％，并且中长期投资为主，很多投资者买房后就直接出租，同时等待价格的继续上涨。目前该片区的总体租金回报率在5％左右，部分物业回报率超过5％。

华侨城片区

二手楼供求严重失衡

华侨城片区是华侨城为中心向四周扩展形成的区域，它东起侨城东路，西至沙河西路，北接侨香路，南滨海大道。华侨城片区是深圳最成熟的高档住宅社区，是一个集旅游、居住、休闲、娱乐、购物于一体的地方。

片区以大户型为主

华侨城片区物业的户型基本上以大户型为主，小户型住宅在该片区尚未形成气候。近年来在华侨城的西北面和南面湾区不断推出了一些豪宅项目，比如纯水岸、红树西岸、瑞河耶纳、中信红树湾和京基御景东方等，这些新的豪宅在进一步巩固和提升华侨城高档住宅的层次。

二手房价稳定上涨

华侨城片区的二手房价一直比较稳固，长期处于上涨的趋势，这里房价的变动成为市场看齐的标准。华侨城二手房的长期上涨主要由这里的供求关系影响。一直以来这里的市场长期处于卖方市场，所以房价居高不下。同时，华侨城片区不时有一些新盘入市，价格不断攀升，这一定程度上也带动了二手房价的上涨。另外，华侨城片区近年来也在不断完善整个社区的设施设备，弥补其薄弱环节，这使得居住环境进一步提高，房价也跟着上升。

二手楼市有效盘源少

在华侨城的片区中，根据物业的品质和价格，可以把华侨城区楼盘大致分为三个层次：一、以波托菲诺和东方花园、红树西岸、中信红树湾、瑞河耶纳、御景东方、沙河别墅、名商别墅为代表的豪宅，物业多为别墅和小高层结构，尽管建设年代不尽相同，但是其价格都比较高，户型较大，均价在3万／平方米；二、沃尔玛周边以中旅广场、湖滨花园和海景花园等为代表的高层和小高层，这些楼盘以三房为主，大多是上世纪90年代之后建成，楼龄相对比较新；三、以东西组团、光华光侨街为代表的福利房，楼盘以多层为主，这些物业一般是上世纪80年代建成入住的，房屋的户型不是很好，价格相对较低。

华侨城作为适合居住的社区，想进去的多，离开的少，这就造成这里的二手楼市放盘的比较少。同时能在这里定居的人一般经济实力较强，他们看中的是这里的环境和文化，在深圳别的地方很难找到像这里这么好的居住环境，他们很少为了获得利润而置换楼房，到别的地方去住，除非是在华侨城拥有几套物业。由于业主普遍惜盘，市场上流通的有效盘源就很少，二手房供给紧张。另一方面，这里二手房的需求力量却一直强大，最终造成了供求严重失衡。

成交小户型逐渐增多

华侨城的高品位、高档次的物业已经深入人心，成交的户型多为110平方米以上的三房和四房的，豪宅数量多，成交也活跃，小户型成交比例相对较小。目前华侨城建设年代较早的福利房，比如东组团、西组团、光华光侨街等，这部分楼房的业主往往都有几套房子，随着“绿转红”政策的实施，一部分多层楼房开始流入到二手楼市场进行交易，这些楼房的价格比豪宅低，同时却也能分享华侨城便利完善的各种配套和优美的环境，这对于那些迷恋华侨城居住氛围的人来说，不失为一个不错的选择。

专家观点

二手豪宅趋火需时日

2006年，深圳二手房均价已经超过了每平方米1万元，而其中，二手豪宅成为拉动二手房价快速上涨的“龙头”。在巨大的涨幅之下，二手豪宅还值得投资吗？日前记者采访了有“豪宅”专家之称的世联行有关人士。

豪宅投资呈边缘化趋势

世联行罗湖区域经理汪子龙表示，从一般买家来看，在过去的一年里，二手豪宅升幅都在60％以上，不可否认其升幅很快。究其原因，他认为，一是深圳经济保持快速发展，二是近期股市持续向好，在股市中赚了钱的投资者转而把一部分钱放在楼市，投资一些质量好的住宅以转移股市风险，于是豪宅成为其首选。

汪子龙说，由于收入结构的差别，购房者对住宅的结构也有分别，中低收入会关注中小户型，而另一部分经济能力较好的人则会投资豪宅。许多外籍人士、港澳台人士在深圳居住或投资，大多也趋向于高档住宅。这一部分人对豪宅的需求，会令豪宅价格升速较快。

随着目前深圳几个豪宅片区比如香蜜湖、华侨城、银湖等地区豪宅市场的成熟，其价格也趋于稳定，购买豪宅正呈现一种边缘化趋势，即由传统的的几个成熟豪宅片区向其边缘的片区发展转移，投资者会在这一些边缘地区买房，寻找一些落后于大势的楼盘，发掘一些相对处于发展中的地区的豪宅价值。比如蛇口片区、南山的其他片区等，由于西部通道的建设，其豪宅的价格正逐渐被人们发掘。

豪宅价格快速上涨

近期豪宅价格快速上涨之后，会不会有一个阶段性的下跌？世联行副总经理李东红表示，最近几年，在一系列宏观调控政策之下，深圳的豪宅价格不仅没有下跌，反倒快速上涨。豪宅是一种稀缺资源，这一点已经十分明显。从几年来的成交看，很难看到豪宅价格波动，波动的只会是交易量，因此，相对于价格来说，交易量更为重要。

同时，由于豪宅越来越少，其户型显得愈加珍贵，人们对升值预期较高。另一方面，由于近期豪宅价格上涨较快，形成一种赚钱效应，投到其中的人也会越来越多。

豪宅渐趋“缺货”

世联行一份研究报告认为，今年二季度，深圳的新楼盘进入推盘的高潮期。从深圳各区上市新盘的总推盘量来看，新盘上市的主力集中在龙岗和宝安区，分别占到全市62％和28％的份额；特区内的推盘量明显减少，累计占有全市新盘11％的份额。新盘的产品多为中小型住宅，别墅和高档住宅的放量少，龙岗中心城的公园大地为新盘中唯一的“豪宅”，可见豪宅的“缺货”为特区内的高档住宅创造有利条件。

李东红表示，预计未来几个月，特区内的豪宅并不会因为新盘的放量而遭到“冲击”，反而成为中高收入人士选择在关内高档社区置业的热点产品。在对地段以及产品的选择上，会比较看好盐田的梅沙片区，福田的香蜜湖和中心区，南山的华侨城片区，深圳填海区，蛇口和南山商业文化中心等核心地段。长远来看，龙岗和宝安的高档住宅和别墅也将被预期看好，二手豪宅市场的活跃程度正在潜移默化中提升。