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深圳商业投资指南
                                      深圳商业投资指南

      俗话说得好：“一铺养三代”，一语道出了商铺投资的内在价值。随着2006年国家出台的多项宏观调控措施，无疑给房产住宅的投资上了一个“紧箍咒”，住宅投资热潮开始冷却，而商铺的供应量却正在逐步放量，商铺成为投资者越来越关注的对象。对于投资者来说商铺成了他们股市、汇市、高档住宅投资以外的一种新选择。



　　商铺投资如买热门股

　　商铺热度升温的主要原因有四点：第一、流动性过剩导致大量资金需要投资渠道，而房地产必然是其中的一个方向；第二、“国六条”和“国十五条”的出台事实上封堵了住宅投资的空间，挤出效应使得原本投资住宅的投资客纷纷转向不受此轮调控影响的商铺；第三、股市跷跷板效应加大了商铺投资的热度；第四、一些热点商铺如商圈、专业市场等的成功运营刺激了对商铺投资的热情。

　　新增供给分析

　　2005年龙岗、宝安关外两区主导供应，迎来了前所未有的商业地产发展速度，供应量大大超过关内各区，成为集中放量的新兴区域。2006年南山、宝安和龙岗三区鼎立，南山区商业的潜值也备受关注，南山中心文化区的崛起是依靠地铁1号线及滨海大道的开通，随着南山区委的规划，西部通道的建设，将对道路两旁的商业产生了较大的影响，该地区将成为深圳仅次于罗湖、皇岗之后的第三个口岸片区。

　　成交价格：稳步攀升

　　商业地产成交均价从2004年至今一直攀高不下，06年商业地产平均价格环比05年上涨了0.08%。商业市场存量值明显上涨，老商圈的投资意向从一手商场转向存量交易，二手商业地产将进一步扩张。租金分析：老商圈保持稳定，新兴中心区成长快

　　深圳商业用房租价稳中有升，空置率相对较低，成熟商业区仍然保持旺盛需求，租金逐步上升，非商业区的商业用房则略有下降。商铺的投资的供给资源是有限的，带来的利润回报也是稳定的和有保障的老城区保值空间大,罗湖东门商业片区，2005年平均租金为96.40元/平方米，2006年为123.35元/平方米，涨幅为27.96%；福田华强商圈作为目前深圳最活跃、最具发展势头的商业区，目前已云集20家银行机构、20座高级写字楼、40多家证券公司，该片区临街商铺租金较上年上涨50-100元/平方米。随着新政过后的商用物业市场供应与销售高峰的到来，鼎成国际、飞扬时代大厦、中信地下商场、锋尚街等总面积近10万平方米的商用物业项目推出，更是将华强商圈的商用物业推向高潮。而南山中心文化区的快速成长是依靠地铁1号线及滨海大道的开通，随着南山区委的建设，客观上形成了商业的需求。从目前的情况上看，西部通道的相继通车，青青花园、保利城花园、海珠城、西海湾花园等项目的社区商业住宅的整体规划，将成为南山社区商业一股不可忽视的力量。

　　商铺投资前景

　　2005年9月19日商务部、财政部、建设部联合下发的《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》(简称《通知》)规定，2005年底前，全国地级以上城市必须完成商业网点规划工作。出台这一政策主要是为了保护商业资源，防止地方政府盲目招商引资。而深圳因为早已对土地、资金方面作了严控，故且政策的出台对3年内的深圳商业地产不会造成根本性的影响。

　　深圳商铺投资锦囊

　　1.大型超市：大型超市往往伴随居住区诞生，拥有聚集人气的先天优势；大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说成本较低，经营灵活，因此风险也较低。从目前大型超市的商铺销售情况看，在超市开业时几乎销售一空，闲置现象比较少见。

　　2.商业街商铺：商业街的“经典”旺铺，其优越的商业氛围、稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。但其租金或单位面积价格也是高不可攀，在商业较发达的城市甚至会出现千金难求的局面。

　　3.社区商铺：从投资风险上考虑，更多投资者会转移到商务社区商铺，CBD商务区规划都非常有限，在高质量定位的前提下，此区域内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。作为初次投资者，投资生活社区商铺将最具潜力。一个新的生活社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着生活社区的成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑。

本信息由深圳168厂房编辑部整理
2009-02-09 09:30:09
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