进入2009年，众多经济学家预言今年全球经济将面临严峻考验，诸多发达国家的经济将继续衰退。对于经济是否能于2009年底或2010年初复苏将取决于全球各国政府和央行经济刺激政策的成效和资本流动性的提高。进入新的一年，全球房地产市场面临信贷紧缩和经济放缓的双重挑战。各国银行仍在为生存和降低投资风险努力，全球金融系统仍然非常脆弱。

在过去的一个月内，虽然信贷市场呈现短暂好转迹象，但是实体经济下滑趋势已不可避免。2009年的经济头条仍将围绕失业率增加、企业利润减少、行业整合和企业倒闭，这也势必将会降低对房地产需求。预计2009年全球将有超过6000亿美金的贷款到期，加之对房地产的需求减弱，已使市场开始担忧是否会出现房地产信贷危机。

全球房地产市场基本面

在金融危机刚发生时，房地产市场基本面较好。但是目前在全球范围内，物业空置率普遍处于上升阶段，对房地产物业的需求在2009年将会持续减弱。当前欧洲各国经济数据大都接近历史低位。最近，欧洲央行将贷款利率下调0.5个百分点至2%，以试图减缓经济衰退。接近零利率、量化宽松货币政策和增加政府借贷等措施都在欧洲各国政府考虑范围之内。

随着国际贸易放缓，亚洲各国在2009年也将经历经济增长快速下滑。十月，中国的出口额已经出现拐点，仅有19%的年增长率，呈现下滑趋势。十一月，日本的出口额更是大幅下跌了27%，反映出全球对汽车和电子消费品需求的大幅减少。与世界其它地区一样，亚洲各国也都普遍通过降低利率和出台经济刺激政策等措施来扩大内需，并且预计在未来几个月内将会有更多的政府政策出台。据美国环球通视(Global Insight)预测，2009年亚洲经济增长将会明显高于全球平均水平(亚洲：2.4%；全球：0.2%)。然而，亚洲各国之间的经济表现则会有显著区别，中国经济增长率预计为6.9%，而日本为-1.4%。

亚洲房地产市场走势已经反映出经济增长趋缓的基本面。2008年第四季度，亚洲多个城市办公楼空置率出现大幅上升。上海办公楼租金在过去的3-6个月内下跌了10-15%。新加坡办公楼租金也将出现快速下滑。因此，我们预计在中短期内，办公楼租户在租金谈判中将会处于强势地位。目前，亚洲的零售市场表现仍然较好。然而，失业率继续上升和居民消费持续减少将会削弱社会消费品零售总额。因此，我们预计亚洲零售物业租金在2009年将会出现下跌。

全球投资热点

在美国，一些机构和私募股权投资者在近期新设了高回报的借贷服务项目，旨在为高质量、有稳定现金流的项目提供短期融资。投资者目前普遍被迫开始贷款或是进行资产出售的谈判。然而，对于一些REIT资产，买家出价无法达到卖家期望。由于当前缺少其他贷款途径，许多人开始担心更多的信贷违约会影响到美国经济复苏。

在过去几周内，欧洲资本市场出现一些转好迹象。英国伦敦一办公物业拍卖，10多个买家表示出浓厚兴趣，此物业最终以7,500万英镑的价格、8%的资产化率成交。此外，在英国拍卖市场，成交价在100万至200万英镑的物业成交量正在增加。然而，欧洲大陆的成交则保持低迷，资本市场尚未出现好转迹象。亚洲市场，物业成交数量急剧下降。在日本，随着价格进一步调整，2009年第一季度末，廉价抛售的物业数量将会出现上升。而在中国，这一现象还未大量出现。

房地产业所受的影响

物业业主和投资者：不动产证券市场很难在2009年复苏，因而也无法满足企业与物业层面的再融资需要。由于商业抵押担保证券(CMBS)交易的停滞，机构持有、即将到期的债务目前正面临无法获得再融资的风险。这迫使银行不得不花更多的时间来重新组合贷款者的债务以避免更多不良资产的出现。为取得最佳借贷条款，物业业主和投资者应当向房地产咨询机构寻求合适的建议。

企业租户：企业租户已经从一年前的增长模式迅速转变成了如今的生存模式。世界上很多主要的公司仍然处于业务的下降通道，大量裁员在2009年的前两个季度仍将发生。租户对物业需求的减弱和全球范围内的成本控制，导致全球物业市场已经明显转向有利于租户一方。由于业主相当担心租户的流失以及租户控制成本，续租会成为未来租赁市场上的主流，取代过去基于增长的搬迁和扩张。

许多有预见性的公司已着手尽可能的缩减办公空间。在欧洲，一些企业正在利用当前较低的租金水平，整合多处办公场所至位置更好、品质更高的物业中。中东地区首次出现了免租期和长期租约。在美国，部分业主甚至愿意为优质客户提供短期续租的选择。在企业规模缩小、企业业务整合的压力面前，租户如何处理他们多余的办公面积将成为难题。

与通过公司债券市场融资相比，出售原自用物业或售后返租被证明是及时获得现金较好的方式。当前的金融市场环境使得一些企业被迫出售自有物业，且成交价低于企业预期。在2009年和2010年，许多企业将会把多余的办公空间投入市场，从而降低其持续成本。随着企业处理多余办公面积，投资活动也将有所增多。

(本信息由深圳厂房整理编辑)